年轻人如何在上海购买人生中的第一套房?

本文源自于题主的提问:刚毕业的大学生如何在上海买房?
背景:
1今年刚毕业;
2两个人都是程序员;
3两人已拿到上海户口;
4目前工资女方8k+,男方10k,平时开销6k(房租水电气3k+生活费3k)。

以下是我的回答:

最近在黄浦置业,接触的比较多,甚至抓了链家全部的二手成交数据,还写了“透过二手房成交来看2018上半年上海楼市”一文,我想认真的回答一下题主。

一,恭喜,您非常有资格买房!

由于是上海户口,所以不管是否结婚,不管社保是否满5年,都可以买房,并且作为首套,首付仅需35%;

二,能买总价多少的房子?

在确定这问题之前,先要确定是以个人还是家庭买房?因为要确定还款额度。看题主描述,我按家庭来计算。

个人思路:

1、贷尽可能多的款,并且使用组合贷款,每月计划还款9K。

因为房贷特别是公积金贷款的利率很低,不是买房的情况下是很难获得如此低利率的贷款,所以贷尽可能多的钱。

由于贷款有要求“收入必须是每月还款额的两倍以上”,所以每月还款封顶为9K+。

由于两人公积金贷款总和可以做到100万,公积金贷款利率低于商贷,所以总贷款额度会略高。

使用房贷计算器计算,每月还款9K,可以贷款150万,其中商贷50万。

(请原谅我的粗心,数字填写错误,实际可贷款应该在193万。由于后续的数据分析不准备重做,所以我仅更新了下图,其余分析均基于150万贷款。sorry)

根据150万贷款,基本确定了房屋的总价:150/0.65≈230万。

(如果是193万贷款,那么房屋总价可以达到297万,应该是比较宽裕了,只是首付也会相应提高。)

2、想尽一切办法,准备90万首付。

230万的房子虽然35%首付是80.5,但即便满五唯一,也需要中介费2%+契税1%,所以需要多准备10万。

首付确实是买房最大的坎,如果把首付从90万下调到50万,那就只能140万左右的房子了。

你的首付决定了你的房款总额,想尽一切办法拿到尽可能多的首付款!

(由于贷款数据错误,导致后续分析有所误差,又不准备更新下面的数据,比较内疚,所以增加部分个人对首付款的想法)

a、拿出你所有能拿出的钱款,手头所有的现金,包括彩礼钱等,甚至下个月下下个月的工资。

b、双方父母,能有多少钱就给多少。不给就问他们借,借出几乎所有的钱。(别和我说啃老,这也是在减轻大家以后的负担!)

c、准备两三张信用卡,尽可能高的额度,用在能用的场合。(我那时候首付款就分两次付的,每次刷一两次信用卡,两次共计十万元,最后在拿到年终奖的时候才还上的。)

d、借所有亲戚朋友的钱,虽然很难,但也可以努力尝试一下。(一生中,能有一两个拼尽全力不顾得失帮你的朋友,此生也就无憾了,相信以后也会付以相应的回报。)

三,上海那么大,在哪里买房?

按照链家上半年二手房成交5.22万的均价来计算,230万总额大概能买44平米的房子。

但市区和郊区的价格差异太大,不能这么算,我们还是需要按区域和板块来看。

总的来说:

市区:基本只能买90年以前的一室户老公房,居住不舒适,但便利性较好,保值性较高;

郊区:五六十平的一室一厅,居住较舒适,但便利性不佳,特别是去市区上班,另外保值不佳;

(2011年,本人没听老者劝,把房买在了松江,至今增值不如宝山嘉定,便利性也一般。)

具体来看数据吧。区域数据比较简单,给你一个面积的预估。

但这么粗糙的数据无法让我们做出判断啊!

好吧,我从2018年的13159条成交数据中,筛选出了220万到240万成交的记录,共982条,对其进行分析。

又做了一个区域和年代的数量分析。

没有板块数据,还是两眼一抹黑。

好吧,分析一下板块数据,给出TOP50板块供参考。(成交量占总量的75%)

(不好意思,本人就住在成交量排名第一的板块,看来这是当之无愧的刚需板块啊:()

由于不知道题主的工作区域和生活区域,所以无法再为题主做深度推荐,但一般围绕生活工作周边或者直达的地铁沿线。

四,知道了这些,接下来怎么做?

既然板块都确定好了,当然是行动啦。

1、在链家网站上,把该板块下,所有符合要求小区找找出来。(就是有较多符合预算房源的小区),再根据小区列出所有满意的房源。

2、在链家上找一个经纪人,找到在该板块下成交量前几名的经纪人。这个很关键,厉害的人一定有他厉害之处。

3、然后就是准备三个月甚至半年的看房旅程吧。

至于什么时候买?由于是刚需,不需要考虑是否下跌或上涨,越早购买越好,一般过年前后也是不错的购买时机,据链家的人说一般10月也是不错的时间点。

说说我的忠告:

1、时间:不要低估了自己接下来三五年的发展,也不要小看了三五年后的房价;

2、行动:越早考虑、越早行动,越有益,不要停留在想;

3、金钱:用未来的钱投资现在的你,是一件超值的事情,所以要努力借到现金、贷到款;

最后想补充一句:面对双方都已是新上海人,在此条件之下,那些还怂恿题主回中西部地区,并建议在中西部地区买房的答主,我只能给你一个字——滚!

如果这篇文字,能够给题主以及在上海刚需买房的年轻人带来一点点的帮助,我就很高兴了。祝在上海奋斗的年轻人们早日上车:)

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